1832年，东印度公司代表林赛乘坐“阿美士德号”商船北上考察商务时，在上海目睹了一番独特景象：江岸两边一马平川，宁静无声，河渠纵横交错，土地精耕细作，与荷兰的景观颇为相似。麦收时节，人们忙碌地进行着丰收。当地植棉广泛种植，成为中国商品性棉业的主要生产地区。

1845年11月，第一次鸦片战争的硝烟散去后，按照清廷旨意和《南京条约》，上海道台宫慕久将上海县城北边的一块土地划给英国人定居。然而，与十几年前相比，这块土地依旧是一片水稻和棉花的农田，变化并不大。黄浦江西岸，一条蜿蜒的小道穿过稀疏的芦苇丛，那是纤夫们踩出的纤道。几十年后，这片原本荒凉的郊区，竟成为世界上人口最密集的区域之一；而那条平凡无奇的小道，蜕变为中外闻名的外滩。

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在最初十年的开埠通商中，上海并未展露出过多的兴盛。最初的租界仅限于外滩及其平行的道路，另有十条东西走向的小路（如今的北京东路、南京东路、九江路、汉口路等），皆是农田小径。租界最初十年的人口增长也缓慢得惊人。1844年，外国人仅有50人，次年增至120人，到1851年只有265人。此外，租界内约有五百华人，总人数不超过一千。

然而，这样的状态并未持续太久。随着太平军的兴起和占领金陵后，1853年，上海县城爆发了“小刀会”起义，城内居民纷纷涌入租界避难，租界人口一度暴增至两万人。1860年后，太平军多次南下，苏南陷入混乱，而在洋枪队的保护下，上海反而成为一处“安全岛”，租界人口也由数万人迅速攀升至数十万人（最高峰时超过50万人）。在这种情况下，英国、美国、法国领事修改了原本禁止“华洋分居”的租界章程，“不得向华人出租房屋”的限制也被取消。大量平板简屋在租界内涌现，华人对住宅需求推动了外商投资房产。据统计，1854年仅英租界内就有不下800幢简屋出租，其收益颇丰。

这种战乱导致的需求激增，许多从事贸易的外国商人开始投资房地产，因为这比外贸更为稳定，且利润更为可观。在此热潮下，租界内地价在十余年间飞涨。太平军逼近苏州后，租界内地价更是一发不可收拾。然而，太平军最终被平定后，避难的华人离去，租界人口从数十万迅速减少至十万以下。大量空置的房屋导致许多投机的中外商人破产，这或许是租界内的第一次房地产危机。

发布于：天津市